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2017

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5 raisons pour lesquelles les Condos sont plus cher que les Co-ops

Vous avez donc débuté votre recherche d’appartement, vous commencez à noter des différences importantes de prix pour des appartements pourtant similaires. Pour ce qui est du prix au pied carré, les Condos sont généralement plus cher que les Co-ops. Comme tout ce qui est lié au monde de l’immobilier New-Yorkais, cette différence s’explique.

1. Un grand nombre de Co ops pour peut de Condos.

75% des immeubles de Manhattan sont des Co-ops et seulement 25% sont des Condos.

La plupart des personnes n’en ont pas conscience. La majorité des immeubles construits ou rénovés avant 1980 sont des Co-ops, alors que ceux arrivés après sont des Condos. Les constructions de Condos tournent à plein régime en ce moment, ce qui n’empêchera pas la dominance du marché par les Co-ops sur la décennie qui s’annonce.

2. La demande pour les Condos s’étend au-delà du marché local .

Là où les Co-ops sont recherchés principalement par les acheteurs locaux, les Condos ont su attirer une clientèle d’investisseurs internationaux à la recherche d’un investissement sûr et permettant de parer à la volatilité des monnaies ainsi qu’aux fluctuations gouvernementale. Les acheteurs étrangers investissent massivement au sein des Condos et sont réputés pour être des acheteurs le plus souvent « all cash ».

3. Les Co ops ont des règles de location plus rigoureuses.

La majorité des co-ops n’autoriseront pas les propriétaires à louer leurs appartements sans que ces derniers y aient habités pendant généralement une durée minimale de 2ans . De plus, les co-ops vous imposerons une durée limite durant laquelle vous pourrez louer l’appartement (sur 5 ans généralement). Vous l’aurez compris les co-ops ne sont pas les immeubles en vogue auprès des investisseurs. Ce qui ne signifie pas que c’est un mauvais investissement pour une résidence principale ou un premier achat, bien au contraire.

4. Les Condos sont généralement des conversions ou des nouveaux développements.

Les acheteurs potentiels sont disposés à payer plus cher pour être au coeur d’un immeuble neuf. Avec des développements haut de gamme arrivant sur le marché régulièrement, le prix au pied carré ne fait qu’augmenter. La valeur des co-ops n’est pas en reste mais est cependant inférieur à celle des condos. Il est important de rappeler que ce n’est pas parce qu’un immeuble est neuf qu’il est nécessairement mieux. De nombreux Co ops surpassent ces nouveaux développements par leurs charme et convivialité.

5. Les Condos sont plus liquides que les Co-ops.

Les Co ops ont tendance à imposer des règles beaucoup plus restrictives. Ces restrictions s’étendent du pourcentage que représentera votre emprunt pour acquérir le bien, jusqu’à la façon avec laquelle le board sera en position de refuser votre candidature. Vous pouvez en effet être refusé par le board sans que celui-ci n’ait à se justifier. Bien entendu, tous ne se ressemblent pas et un nombre important de Co-ops se veut aujourd’hui plus flexible de façon à améliorer la liquidité des appartements et par conséquent leur valorisation. Pour les Condos le board ne dispose que d’un droit dit de « premier refus ». Cela signifie simplement que si le Condo refuse un potentiel acheteur il doit alors se substituer à ce dernier et acquérir le bien. L’immeuble ne peut en aucun cas nuire à la vente.

Globalement

Qu’il y a-t-il de mieux entre un Condo et un Co op? C’est une décision personnelle basée sur les éléments de réflexion ci-dessus. Souvenez-vous qu’un condo sera plus chère qu’un Co op équivalent.

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